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¿Qué es la due diligence en materia inmobiliaria?

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La compra de un inmueble es una de las decisiones más importantes que tomaremos a lo largo de toda nuestra existencia. No solo estamos adquiriendo ladrillos, sino el lugar en torno al cual construiremos nuestro estilo de vida. Una vez firmada la compraventa, ya no hay vuelta atrás. Por lo tanto, debemos asegurarnos de de que la situación jurídica de la vivienda a adquirir sea la correcta. Y para tal propósito, así como también para darnos herramientas para negociar el precio final con el propietario, es que se ha creado el due diligence. Acompáñanos a descubrir sus bases y el alcance de esta inteligente gestión.

¿En qué consiste el due diligence en el campo inmobiliario?

Hablar de due diligence es referirse a una auditoría de compra cuya finalidad es evaluar la situación jurídica y la valoración económica del inmueble que se pretende adquirir. El objetivo que dicha auditoría persigue es el de negociar el mejor precio final para la adquisición de la vivienda.

El due diligence inmobiliario es conveniente tanto para el comprador como para el vendedor. No son pocas las ocasiones en las que la parte vendedor solicita esta auditoría para ampararse en la seguridad jurídica y así prevenir eventuales multas administrativas derivadas de posibles irregularidades jurídicas presentes en el inmueble.

En el caso del comprador, este podrá evitar la pérdida de las arras si desiste de seguir adelante con la compra debido a deficiencias técnicas o a irregularidades legales de las que el inmueble pueda adolecer.

¿Son todas las auditorías de due diligence iguales?

No. El alcance del due diligence estará marcado por

  • El tipo de comprador
  • El tipo de inmueble
  • El destino del inmueble

No se calará con la misma profundidad si quien compra es un particular o una empresa, como tampoco si el inmueble será destinado a vivienda o a algún tipo de negocio que deba cumplir con determinados requisitos legales.

Las tres líneas de actuación del due diligence

Debido a que cabe la posibilidad de que, una vez evaluados los resultados del due diligence, la parte compradora decida no seguir adelante con la operación, se firma un NDA (non disclosure agreement) entre ambas partes. El NDA es un acuerdo de confidencialidad que prohíbe a la parte compradora divulgar la información que se obtenga a partir de la auditoría de due diligence si es que el comprador decide no concretar la compra.

Las tres líneas de actuación de un due diligence son las siguientes:

  • La auditoría legal
  • La auditoría urbanística
  • La auditoría fiscal

La auditoría legal

Esta línea de auditoría se encarga de examinar de forma meticulosa el título de propiedad. Se buscará que concuerde con el Catastro Inmobiliario para asegurarse de que la conformación física de la propiedad coincida con el Catastro. En caso de que esto no ocurra, se estaría frente a una irregularidad.

Por otra parte, se investigarán los gravámenes y las cargas que se ciernen sobre el inmueble, tales como embargos, hipotecas y usufructos. Si llegara a corresponder debido a la ubicación de la finca, también se atenderán los asuntos administrativos inherentes al dominio público hidráulico y a las carreteras.

Es también competencia de la auditoría legal indagar acerca de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los posibles arrendamientos a los que la propiedad pudiera estar sujeta.

La auditoría urbanística

La auditoría urbanística se encarga de recopilar documentación tal como la Ficha Urbanística, las actas de la ITE, el Libro del Edificio, los planos, las fotografías y los boletines de legalización de la propiedad.

Es gracias esta línea de auditoría que la parte compradora podrá saber si la propiedad que se encuentra a punto de adquirir está ubicada en una zona afectada por la protección arquitectónica. Si este fuera el caso, es posible que la propiedad no pueda sufrir cambios en la fachada ni en su estructura. Esta puede ser una razón por la cual la parte compradora decida cancelar la operación y recuperar sus arras, lo cual podrá hacer gracias a las condiciones del due diligence.

La auditoría fiscal

Al realizar la auditoría fiscal se obtiene el valor exacto de la propiedad inmobiliaria, lo que determina los impuestos que deben pagarse por la adquisición y por la venta del inmueble. Nuevamente, la parte comprador puede desistir de comprar el inmueble si el valor fiscal es más elevado de lo que tenía en mente.

Gracias al due diligence, las operaciones inmobiliarias se realizan con transparencia y, lo que es más importante, quedan claras las condiciones y limitaciones a las que ambas partes pueden estar sujetas según la situación del inmueble.

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