La protección del arrendatario en la enajenación libre o forzosa de la vivienda arrendada.

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Entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019:

La entrada en vigor el 6 de marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019 ha traido medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, lo que supone un antes y un después en el mundo del alquiler.

Trataremos de un punto poco conocido para el arrendatario común, pero de gran importancia real: la situación jurídica del inquilino ante la venta del inmueble por parte del arrendador, o ante la resolución del derecho de propiedad del arrendador estando vigente el contrato de arrendamiento, como consecuencia, por ejemplo, de una ejecución hipotecaria por impago de las cuotas de la hipoteca que grava la vivienda arrendada.

Estas situaciones en general no las contempla casi ningún inquilino en el momento de la firma del correspondiente contrato de arrendamiento de la vivienda, pero se dan con una cierta frecuencia, generando la consiguiente litigiosidad.

Situación tras el Real Decreto Ley 7/2019 

  1. El arrendatario ante la venta voluntaria de la vivienda arrendada.

El anterior artículo 14 de la LAU anterior al RDL 7/2019 establecía que, en caso de que el arrendador proceda a la venta del inmueble arrendado, estando vigente el arrendamiento, el arrendatario sólo ostentaba el derecho a continuar con el contrato de arrendamiento y, por tanto, a seguir ocupando el inmueble , si había inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca. 

En caso de ausencia de inscripción en el Registro, el texto legal remitía al artículo 1.571 del Código civil, según el cual “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.

Eso sí, en caso de que el nuevo adquirente ejercitase tal derecho, la LAU concedía al arrendatario la posibilidad de exigir que se le dejara continuar durante tres meses desde que se le hubiera notificado tal ejercicio. Durante ese tiempo, deberá abonar la renta y las demás cantidades debidas según contrato al nuevo adquirente y también reclamar al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se le pudieran causar, lo que exigía la prueba y acreditación de la existencia y cuantía de tales daños.

A efectos prácticos salvo que el contrato de arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad (bastante insólito), la continuación de la ocupación del inmueble por el inquilino quedaba a voluntad exclusiva del nuevo adquirente, quien podía tanto continuar con el arrendamiento como ponerle fin.

 2. El arrendatario ante la enajenación forzosa

El actual artículo 13 LAU establece que si durante los cinco primeros años de duración del contrato (persona física), o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se produjera la enajenación forzosa del inmueble arrendado, el arrendatario puede continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

Por tanto, sólo conserva su importancia la inscripción en el Registro de la Propiedad en caso de contratos de duración superior a cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, en los cuales, alcanzado dicho plazo, la enajenación forzosa del inmueble arrendado producirá la extinción automática del arrendamiento salvo que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho que determinó la enajenación forzosa, en cuyo caso el arrendamiento se prolongaría hasta la duración pactada. 

En conclusión

La situación jurídica de todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito un contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019 es sustancialmente más beneficiosa, tanto en caso de que el arrendador venda el inmueble a un tercero como en caso de que se extinga su derecho de propiedad por enajenación forzosa del inmueble, que la que ostentan todos aquellos arrendatarios que hayan suscrito su arrendamiento con anterioridad.

 El legislador no ha querido extender sine die la protección al arrendatario, la proyecta durante el periodo de duración obligatoria para el arrendador es decir cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) sin que se entienda tal distinción, que favorece sólo a unos arrendatarios (los que hayan contratado con una persona jurídica) frente los que hayan contratado con una persona física, cuando su situación de desprotección ante la hipotética venta del inmueble por el arrendador o su enajenación forzosa, es, en esencia, la misma.

Si queremos como arrendatarios protección durante toda la duración del arrendamiento que exceda del periodo mínimo, sigue siendo necesaria la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la enajenación voluntaria o a la inscripción del derecho que dé lugar a la enajenación forzosa.

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