¿Interesa amortizar una hipoteca anticipadamente?

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Es una pregunta demasiado complicada para contestar de forma sintética por la cantidad de variables y escenarios posibles.

Préstamo hipotecario

La hipoteca es la carga financiera más pesada y duradera de las familias. Los préstamos medios para la compra de vivienda superan ampliamente los 100.000 euros a devolver en 25 años, un periodo en el que el hipotecado debe pagar religiosamente la cuota cada mes.

Sin embargo, cabe la posibilidad de aligerar la deuda amortizando, el crédito de manera anticipada, bien rebajando la cuantía de la letra mensual o bien acortando la vida del crédito (a elección del consumidor), lo que en cualquier caso implica un ahorro de los intereses totales. ¿Con qué opción se ahorra más? ¿Compensa amortizar con los tipos en mínimos? ¿Y si se tiene una hipoteca fija? Ante el dilema de adelantar o no parte de la deuda hipotecaria, si se tiene un dinero extra, conviene tener en cuenta varias cuestiones.


¿Cuándo se adquirió la vivienda?

Si la vivienda es la habitual y se adquirió antes del 1 de enero de 2013, entonces se tiene derecho a la desgravación en el IRPF y, en términos fiscales, merece la pena hacer una aportación adicional a la hipoteca para sacar el máximo partido a la declaración de la renta.

Además, amortizar sale más rentable que ningún otro activo sin riesgo del mercado, ya que la remuneración que actualmente ofrecen los depósitos a plazo fijo es nula en la práctica, mientras que Hacienda devuelve el 15% de lo aportado en el ejercicio hasta un límite de 9.040 euros. Así, es posible obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, o el doble si un matrimonio titular de la hipoteca presenta la declaración de forma individual en vez de conjunta.

Por ejemplo, si al cabo de 12 meses la suma de las cuotas mensuales de la hipoteca asciende a 5.000 euros, la deducción en el IRPF sería de 750 euros. El contribuyente tendría que amortizar otros 4.040 euros para obtener el máximo premio fiscal.

Expertos aseguran que hay que valorar la situación desde el punto de vista fiscal y también financiero una vez apurada esa ventaja en la declaración. “Cuando se tiene disponible un dinero y no se necesita para otra cosa, conviene amortizar la hipoteca siempre y cuando la rentabilidad de una inversión sea inferior al coste de financiación”.

Tipo de interés

El escenario de tipos de interés es relevante, sobre todo si se tiene una hipoteca variable referenciada al euríbor, a nivel financiero, conviene esperar a que los tipos sean más altos si lo que se pretende con la amortización de la hipoteca es un mayor ahorro de intereses. A medida que aumente el coste de la financiación, será más rentable amortizar.

En definitiva, cuanto más barato es un préstamo menor es el incentivo para amortizar antes de tiempo. En iAhorro sostienen en cambio que “aprovechar el euríbor negativo puede ser una buena opción para reducir la deuda y afrontar mejor la posible normalización del dinero en un futuro, cuando el índice hipotecario vuelva a subir”. El portal financiero apunta, no obstante, que “ante la situación que se vive de tipos de interés bajos hay que tener en cuenta diversos factores a la hora de escoger la opción de la amortización, además de las circunstancias personales de cada uno”.

Al amortizar anticipadamente la hipoteca, el capital principal de la deuda se reduce y también los intereses globales del préstamo, dado que ya no se tendrían que abonar por la cantidad devuelta antes de tiempo. Además, la entidad da dos opciones: rebajar la cuota que se abona todos los meses o reducir la vida del préstamo. ¿Qué es mejor?.

El comparador Kelisto señala que disminuir la cuota es “la mejor solución ante apuros económicos”, ya que se el esfuerzo económico es menor. Pero, en términos de ahorro, conviene más reducir el periodo de amortización.
La reducción del plazo del crédito en lugar de la cuota supone un ahorro en el pago de intereses mucho mayor;
Las hipotecas a tipo fijo han ganado adeptos en los últimos años. El principal atractivo de este tipo de créditos es que ofrecen pagar siempre la misma cuota pase lo que pase con los tipos de interés, lo que aporta estabilidad y tranquilidad al hipotecado.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que elegir tipos fijos conlleva hoy por hoy pagar más intereses que con los variables, dado que, aunque están en niveles muy atractivos en torno al 3%, son superiores a los diferenciales, que rondan el 1%. Así, dado que el ahorro que se puede conseguir amortizando es mayor cuando los intereses son más elevados, la gran desventaja de las hipotecas fijas son las comisiones que penalizan al consumidor que quiera adelantar los pagos de la deuda.

Comisiones de amortización


Las comisiones de amortización suelen ser más elevadas en las hipotecas fijas, que además cobran también por el riesgo por tipo de interés. Por otro lado, las comisiones de amortización anticipada son más elevadas que en las hipotecas variables. Además de la comisión de amortización, puede existir la de riesgo por tipo de interés. Esta última se aplica exclusivamente en los préstamos a tipo fijo cuando un reembolso anticipado de la hipoteca supone una pérdida para el banco, lo que, según el Banco de España, “normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando”.

“Eso sí, solo se nos aplicaría si esta cancelación generara pérdidas al banco, algo que calcularía la entidad en base a la publicación de los índices y tipos de referencia que realiza el Banco de España cada mes”, el importe de esta comisión (si existiera) se suele pactar entre el cliente y la entidad y, por lo general, oscila entre un mínimo del 0,5% y un máximo del 5%.

La amortización de la hipoteca

Así, a la hora de amortizar anticipadamente el crédito también es importante tener en cuenta las comisiones por compensación que aplica la entidad.
El sistema habitual en los préstamos hipotecarios, de amortización es el francés. En la cartera residencial, una amplia mayoría (el 99,1%) amortiza mediante este método tradicional de cuota constante (amortización de principal más pago de intereses), en él, dado que las cuotas son constantes, cada mes el banco recibe los intereses en función del capital pendiente de amortizar. Así durante los primeros años de la hipoteca, se paga una cantidad mayor de intereses que de capital y, en cambio, durante el periodo final del préstamo, se paga más capital.

Conclusión


En resumen y como antes se ha indicado, hay que tener en cuenta nuestra propia situación y los diferentes escenarios posibles, asesorarnos bien, y considerar todas las posibilidades.

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