El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, entró en vigor el 2 de Abril de 2020, y la vigencia de las medidas que contiene se mantendrá hasta un mes después de la vigencia de la declaración del estado de alarma. No obstante, en aquellas medidas que el Real Decreto-Ley configure con un plazo determinado, la vigencia de la medida se atendrá a este plazo.
Todo ello sin perjuicio de que el Gobierno de la Nación prorrogue la vigencia de las medidas previstas, mediante un Decreto-Ley.
Arrendamiento de vivienda:
En relación a los arrendamientos de vivienda, el Real Decreto prevé un conjunto de medidas que afectan a los programas públicos sobre las viviendas, en la posibilidad de avales públicos a los arrendatarios, parque de viviendas y ayudas en situación de desahucio.
Ciñéndonos a las relaciones jurídicas entre arrendador y arrendatarios, podemos destacar los siguientes efectos del Real Decreto-Ley:
Efectos del Real Decreto-Ley:
I.- Con carácter general, aplicable a todos los contratos de arrendamientos de viviendas, se prevé una prórroga extraordinaria del contrato por un periodo máximo de seis meses, si se trata de contrato de vivienda habitual sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el caso de que finalice el periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, dentro del periodo comprendido desde el 2 de Abril de 2020 hasta dos meses después de la fecha de finalización del estado de alarma.
II.- Los otros efectos sobre la relación jurídica arrendaticia, exigen que se cumplan los siguientes requisitos:
1.- Que se trate de una vivienda habitual.
2.- Que el arrendamiento se rija por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Lo cual excluye los arrendamientos de viviendas que se rijan por la L.A.U. de 24 de Diciembre de 1964.
3.- Que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la pandemia.
Situación de vulnerabilidad:
La situación de vulnerabilidad social o económica se define, a los efectos de los arrendamientos, en el artículo 5 del Real Decreto. Se encontrarán en esta situación los que, además de carecer de patrimonio, no superen sus ingresos los límites establecidos en el artículo (Tres veces el IPREM-Índice Público de Rentas de efectos múltiples); limite modulado según el número de hijos, o ascendientes, y personas a su cargo, así como por la capacidad personal o incapacidad de las personas.
La situación de vulnerabilidad hay que acreditarla documentalmente. El Decreto-Ley establece responsabilidades para quien falsee los datos o se aplique indebidamente las medidas previstas en el Decreto-Ley. En general, le será exigible la indemnización de daños y perjuicios.
III.- La suspensión del procedimiento de desahucios y de los lanzamientos.-
Además de la vulnerabilidad económica o social, para que se aplique este efecto, se ha de acreditar que se carece de alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convive.
El periodo máximo de suspensión del lanzamiento será de seis meses, a contar desde el 2 de Abril de 2020.
Decide el Letrado de la Administración de Justicia, que habrá de tener en cuenta si el arrendador también se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica.
IV.- Las moratorias y/o la condonación total o parcial de la obligación de pago de la renta y asimilados.
Si el arrendatario lo es de vivienda habitual y se encuentra de situación de vulnerabilidad económica o social, que habrá de acreditar, el Decreto-Ley permite incidir en la relación arrendaticia, pero distinguiendo según el arrendador sea “empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor”, o cualquier otra persona física o jurídica que ni sea pública ni sea gran tenedor.
A.- Primer supuesto: Si el arrendador es empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor.
El Real Decreto-Ley considera que es “gran tenedor” la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1500 m2.
En este caso hay que tener en cuenta lo siguiente:
1.- El Real Decreto-Ley establece la prevalencia del acuerdo entre las partes, de modo que, si voluntariamente han llegado a un acuerdo sobre el aplazamiento del pago de la renta, o su condonación, este acuerdo excluye la posibilidad de exigir la aplicación de lo previsto en el Real Decreto-Ley.
2.- La iniciativa para solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, se atribuye por el Real Decreto-Ley al arrendatario. La solicitud deberá efectuarla en el plazo de un mes, a contar desde el 2 de Abril de 2020.
3.- Sin embargo, será el arrendador el que tendrá que decidir, si bien dentro de unas limitadas posibilidades. Según el Real Decreto-Ley, la opción del arrendador quedará limitada, o bien a una reducción del 50% de la renta, durante el periodo de alarma, y hasta un máximo de cuatro meses después; o bien una moratoria de la renta del periodo de alarma, y hasta cuatro meses más, con un fraccionamiento de pago de la renta aplazada durante al menos tres años.
El arrendador deberá comunicar su decisión en el plazo de 7 días. De no hacerlo, la moratoria se aplicará de manera automática. Se supone que con los límites máximos que establece el Real Decreto-Ley.
B.- Segundo supuesto: Si el arrendador no es empresa o entidad pública de vivienda, ni gran tenedor, el Real Decreto establece:
1.- Prevalece el acuerdo entre las partes del contrato.
2.- El arrendatario no puede imponer al arrendador ninguna modificación contractual sobre el pago de las rentas, su aplazamiento o su condonación. El cumplimiento del contrato no se deja al arbitrio de una de las partes.
3.- El arrendatario puede solicitar, en el plazo de un mes desde el 2 de Abril de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
4.- El arrendador, en el plazo máximo de 7 días hábiles, ha de comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta; o, si no lo acepta, las posibles alternativas que plantea.
Si no hay acuerdo, la única consecuencia jurídica que prevé el Real Decreto-Ley es que el arrendatario pueda tener acceso al programa de ayudas transitoria de financiación. Lo que implica que el contrato habrá de cumplirse a tenor del mismo.
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