El jueves 21 de febrero de 2019 el Pleno del Congreso de los diputados debatió el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. «BOCG. Congreso de los Diputados», serie A, número 12-7, de 14 de febrero de 2019. (Núm. expte. 121/000012) que provenía del Senado. Según la web del Congreso, la denominada en todos los medios Nueva Ley Hipotecaria, se aprobó pero no en su totalidad. Tras el debate, y señalando de nuevo a la información obtenida de la web oficial del Congreso de los Diputados, procedían envíos y comunicaciones a: Senado, Gobierno y Boletín.
Desde el día 5 de Marzo las Cortes están disueltas, y aunque la publicación en el BOE de esta Ley Reguladora (Nueva Ley Hipotecaria), no se ha producido, podemos adelantar con un grado alto de fiabilidad.
Los diecisiete puntos claves de la nueva Ley Hipotecaria:
1. Gastos hipotecarios: El cliente pagará la tasación y las segundas copias ante Notario, en consecuencia, los Bancos asumirán el impuesto de AJD, registro de la propiedad, gestoría y las primeras copias de la notaría.
2. Protección tanto a consumidores, como a autónomos en el ejercicio de su actividad profesional, si en el ámbito de su trabajo, realizan alguna actividad relacionada con la contratación de préstamos.
3. Los bancos deberán dar información precontractual: con una antelación de 10 días a los consumidores, para su análisis antes de la firma. Entregará una copia del contrato, una ficha FEIN y una ficha (FiAE).
4. Ficha estandarizada: Deberá ser entregada para que el cliente pueda comparar las condiciones de los préstamos que le ofrezcan distintas entidades.
5. Tasación: Será realizada de forma independiente, por una sociedad de tasación o profesional, que el cliente podrá elegir.
6. Solvencia del prestatario: Será analizada en la fase contractual y por una Autoridad Independiente.
7. Notaría: Será elegida libremente por el cliente, y dará asesoramiento gratuito durante la fase precontractual. El prestatario cumplimentará un test y sellará de forma escrita que ha recibido todas las fichas preceptivas con una anterioridad mínima de 7 días.
8. Los empleados bancarios: deberán reunir una capacitación específica sobre los productos que comercialicen. No podrán cobrar incentivos en razón de los créditos que vendan.
9. Productos vinculados: Quedará prohibida está práctica, salvo con respecto a la suscripción de un seguro de protección del crédito o un seguro de daños, que podrá ser contratado con cualquier otra entidad y deberán ser ofrecidos como productos independientes y separados del préstamo principal.
10. Cláusulas suelo: Se eliminan: El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato.
11. Comisión de amortización anticipada: Para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.
12. Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado: La nueva ley hipotecaria solo permitirá ejecutar tras el impago de 12 cuotas o el 4% del capital concedido, en la primera mitad del préstamo. O 15 mensualidades, el 7% del crédito, en la segunda mitad. Se está a la espera de una decisión del TJUE sobre los efectos de esta cláusula.
13. Interés de demora: Será el doble del interés legal del dinero y se devengarán sobre el principal pendiente de pago.
14. Subrogaciones: Serán sin coste y libremente, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.
15. Amortizaciones: Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
16. Hipotecas Multi-divisa: El cliente podrá solicitar el cambio de divisa con la que se constituya el préstamo por aquella en la que reciba sus ingresos o la moneda de su país.
17. Cambio de tipo variable a tipo fijo: Se facilitará el cambio a tipo fijo durante los tres primeros años aplicando una comisión del 0,15% del capital reembolsado y coste cero, con posterioridad.
