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Despacho Calero obtiene sentencia favorable a una entidad bancaria en reclamación de daños y perjuicios por extravío de dos pagarés descontados.

El Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia en Sentencia de 8 de octubre de 2015 ha fallado a favor de la entidad bancaria representada por el Abogado Juan Ramón Calero García.

Los presupuestos fácticos del proceso consistían en que el cliente de la entidad bancaria entregó dos pagarés al descuento, los cuales fueron impagados por el librado. Posteriormente, el cliente de la entidad no tuvo más remedio que abonar el importe de los pagarés a la entidad, pero la entidad no pudo devolver los originales de los pagarés porque habían sido extraviados. El cliente de la entidad en lugar de proceder contra el librado por la relación causal se dirigió contra la entidad solicitando daños y perjuicios.

La Sentencia señala que como sostiene la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 4 de octubre de 2014, para poder reclamar los daños y perjuicios a la entidad bancaria es necesario acreditar previamente la relación causal entre los daños causados y la actuación de la entidad y haber agotado los medios para intentar cobrar al librado original.

Juan Ramón Calero García es nombrado Administrador concursal en el concurso voluntario de la mercantil INCARPIN, s.l.

Se ha publicado en el BOE de fecha 20 de octubre, la declaración de concurso de INCARPIN, S.L por Auto del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Murcia de fecha 30/09/15. En el citado concurso se ha designado como Administrador Concursal a la sociedad PACTUSCREDITORUM, S.L., habiendo aceptado el cargo, Juan Ramón Calero García, representante legal de la misma.

Ver más en http://boe.es/boe/dias/2015/10/20/pdfs/BOE-B-2015-31227.pdf

¿Qué cambios trae la nueva Ley Hipotecaria?

Nueva-ley-hipotecaria

El jueves 21 de febrero de 2019 el Pleno del Congreso de los diputados debatió el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. "BOCG. Congreso de los Diputados", serie A, número 12-7, de 14 de febrero de 2019. (Núm. expte. 121/000012) que provenía del Senado. Según la web del Congreso, la denominada en todos los medios Nueva Ley Hipotecaria, se aprobó pero no en su totalidad. Tras el debate, y señalando de nuevo a la información obtenida de la web oficial del Congreso de los Diputados, procedían envíos y comunicaciones a: Senado, Gobierno y Boletín. Desde el día 5 de Marzo las Cortes están disueltas, y aunque la publicación en el BOE de esta Ley Reguladora (Nueva Ley Hipotecaria), no se ha producido, podemos adelantar con un grado alto de fiabilidad.

Los diecisiete puntos claves de la nueva Ley Hipotecaria:

1. Gastos hipotecarios: El cliente pagará la tasación y las segundas copias ante Notario, en consecuencia, los Bancos asumirán el impuesto de AJD, registro de la propiedad, gestoría y las primeras copias de la notaría.

 

2. Protección tanto a consumidores, como a autónomos en el ejercicio de su actividad profesional, si en el ámbito de su trabajo, realizan alguna actividad relacionada con la contratación de préstamos.

 

3.  Los bancos deberán dar información precontractual: con una antelación de 10 días a los consumidores, para su análisis antes de la firma. Entregará una copia del contrato, una ficha FEIN y una ficha (FiAE).

 

4.  Ficha estandarizada: Deberá ser entregada para que el cliente pueda comparar las condiciones de los préstamos que le ofrezcan distintas entidades.

 

5.  Tasación: Será realizada de forma independiente, por una sociedad de tasación o profesional, que el cliente podrá elegir.

 

6.   Solvencia del prestatario: Será analizada en la fase contractual y por una Autoridad Independiente.

 

7. Notaría: Será elegida libremente por el cliente, y dará asesoramiento gratuito durante la fase precontractual. El prestatario cumplimentará un test y sellará de forma escrita que ha recibido todas las fichas preceptivas con una anterioridad mínima de 7 días.

 

8. Los empleados bancarios: deberán reunir una capacitación específica sobre los productos que comercialicen.  No podrán cobrar incentivos en razón de los créditos que vendan.

 

9. Productos vinculados: Quedará prohibida está práctica, salvo con respecto a la suscripción de un seguro de protección del crédito o un seguro de daños, que podrá ser contratado con cualquier otra entidad y deberán ser ofrecidos como productos independientes y separados del préstamo principal.

 

10.  Cláusulas suelo: Se eliminan: El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato.

 

11. Comisión de amortización anticipada: Para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

 

12. Desahucios o cláusula de vencimiento anticipado: La nueva ley hipotecaria solo permitirá ejecutar tras el impago de 12 cuotas o el 4% del capital concedido, en la primera mitad del préstamo. O 15 mensualidades, el 7% del crédito, en la segunda mitad. Se está a la espera de una decisión del TJUE sobre los efectos de esta cláusula.

 

13. Interés de demora: Será el doble del interés legal del dinero y se devengarán sobre el principal pendiente de pago.

 

14. Subrogaciones: Serán sin coste y libremente, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

 

15.  Amortizaciones: Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

 

16. Hipotecas Multi-divisa: El cliente podrá solicitar el cambio de divisa con la que se constituya el préstamo por aquella en la que reciba sus ingresos o la moneda de su país.

 

 

17. Cambio de tipo variable a tipo fijo: Se facilitará el cambio a tipo fijo durante los tres primeros años aplicando una comisión del 0,15% del capital reembolsado y coste cero, con posterioridad.

Principales novedades introducidas por Ley 13/2015, 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y  competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad  inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta  indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada  prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones, esta coordinación es el fin principal de la Ley 13/2015.

Entre los puntos principales que introduce en materia de coordinación Registro-Catastro, destacan los que siguen:

- Toda operación de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos deberá acompañarse de una representación georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria expresándose, si constaran, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Dicha representación gráfica será potestativa en cualquier otro acto inscribible o como operación registral específica – regulada esta última en el artículo 199 LH-.

Así, para poder inscribir las citadas operaciones, se debe acompañar al título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca georreferenciada, que podrá ser, como supuesto general, la emitida por Catastro, y en determinados casos (art. 10.3LH) , por darse la circunstancia, bien de que no haya accedido todavía la operación a inscribir a la base de datos de catastro y esta no se encuentre actualizada, bien de que el particular afectado manifieste no estar de acuerdo con la representación gráfica obrante en Catastro, se deberá acompañar una representación gráfica georreferenciada alternativa, elaborada por técnico competente.

- La representación gráfica aportada se incorporará al folio real de la finca, previa su calificación por el Registrador, resultando que la cabida de la finca será la que se señale en dicha representación modificándose en caso de ser preciso la cabida obrante en la descripción literaria.

- Una vez incorporada la representación gráfica  georreferenciada emitida por Catastro, y siempre que se corresponda con la descripción literaria obrante en Registro, el registrador realizará la coordinación de las fincas (la registral y la catastral), comunicando esta circunstancia a Catastro.

- Para el caso de que se emplee la representación gráfica alternativa se plantea en determinados supuestos la necesidad de validación previa de la misma por parte de Catastro (servicio que será proporcionado a través de su sede electrónica), siendo en otros casos potestativa esta validación previa, finalizando el procedimiento, tras los trámites oportunos, en la calificación por parte del registrador sobre la coordinación de las fincas (registral y catastral) en el caso de verificar su correspondencia.

Del mismo modo, el artículo 202 de la Ley hipotecaria establece para el caso de inscripción de plantaciones, edificaciones e instalaciones, que la porción de suelo que ocupan las mismas habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Por otra parte, la reforma alcanza no solo las relaciones entre Catastro y Registro sino a todos los procedimientos en los que dichas relaciones existen. Así, en lo que respecta a la modificación que se produce en la Ley hipotecaria cabe destacar la de los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210, denominados de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral (deslinde de fincas, rectificación de fincas registrales, excesos de cabida, inscripción de edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca, expediente de dominio para inmatriculación de fincas, actos administrativos – expropiación forzosa, deslindes, actos de gestión urbanística, etc.- inscripción de fincas con títulos previos no inscritos, procedimientos de inmatriculación para administraciones y entidades de derecho público, reanudación del tracto sucesivo, subsanación registral de la doble inmatriculación, etc.) que se modifican con el objeto principal de desjudicializar los mismos eliminando la intervención de órganos judiciales, pasando a tramitarse en sede notarial o registral en función del procedimiento- ello sin perjuicio de que quepa la vía de recurso-

Por lo que se refiere al texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se modifican determinados artículos relativos a las comunicaciones de notarios y registradores a Catastro, a fin de reducir las cargas de los obligados tributarios y dotar de una mayor comunicación y una ampliación en el intercambio de información que redunde en una considerable mejora en los procedimientos, este intercambio de información está íntimamente relacionado y actúa de forma significativa en el proceso de coordinación de la finca registral con su correspondiente catastral antes visto.

Por otra parte la reforma introduce una importante modificación en los procedimientos simplificados de valoración colectiva regulados en el artículo 30, todo ello a fin de adaptarse al criterio Jurisprudencial - Sentencia dictada el día 26 de Marzo de 2013 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de  Extremadura, contra la que se interpone recurso de casación en interés de ley promovido por la Dirección General del Catastro, que se desestima en Sentencia de 30 de Mayo de 2014 del Tribunal Supremo - que determina que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo aprobado, deben considerarse de naturaleza rústica, estableciendo nuevos criterios para su valoración, atendiendo a su clasificación como rústicos, teniendo en cuenta el factor de localización. La ley estable en la disposición transitoria  séptima un régimen transitorio para este tipo de suelos que determina que el cambio de clasificación será de aplicación a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a su entrada en vigor, desplegando sus efectos a fecha 1 de enero del año de inicio del procedimiento. La modificación del procedimiento simplificado  de valoración colectiva contenida en la reforma, también posibilitará en lo sucesivo adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas ponencias.

 
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