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Principales novedades introducidas por Ley 13/2015, 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y  competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad  inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta  indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada  prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones, esta coordinación es el fin principal de la Ley 13/2015.

Entre los puntos principales que introduce en materia de coordinación Registro-Catastro, destacan los que siguen:

- Toda operación de inmatriculación, parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación, agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos deberá acompañarse de una representación georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria expresándose, si constaran, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Dicha representación gráfica será potestativa en cualquier otro acto inscribible o como operación registral específica – regulada esta última en el artículo 199 LH-.

Así, para poder inscribir las citadas operaciones, se debe acompañar al título inscribible la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca georreferenciada, que podrá ser, como supuesto general, la emitida por Catastro, y en determinados casos (art. 10.3LH) , por darse la circunstancia, bien de que no haya accedido todavía la operación a inscribir a la base de datos de catastro y esta no se encuentre actualizada, bien de que el particular afectado manifieste no estar de acuerdo con la representación gráfica obrante en Catastro, se deberá acompañar una representación gráfica georreferenciada alternativa, elaborada por técnico competente.

- La representación gráfica aportada se incorporará al folio real de la finca, previa su calificación por el Registrador, resultando que la cabida de la finca será la que se señale en dicha representación modificándose en caso de ser preciso la cabida obrante en la descripción literaria.

- Una vez incorporada la representación gráfica  georreferenciada emitida por Catastro, y siempre que se corresponda con la descripción literaria obrante en Registro, el registrador realizará la coordinación de las fincas (la registral y la catastral), comunicando esta circunstancia a Catastro.

- Para el caso de que se emplee la representación gráfica alternativa se plantea en determinados supuestos la necesidad de validación previa de la misma por parte de Catastro (servicio que será proporcionado a través de su sede electrónica), siendo en otros casos potestativa esta validación previa, finalizando el procedimiento, tras los trámites oportunos, en la calificación por parte del registrador sobre la coordinación de las fincas (registral y catastral) en el caso de verificar su correspondencia.

Del mismo modo, el artículo 202 de la Ley hipotecaria establece para el caso de inscripción de plantaciones, edificaciones e instalaciones, que la porción de suelo que ocupan las mismas habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Por otra parte, la reforma alcanza no solo las relaciones entre Catastro y Registro sino a todos los procedimientos en los que dichas relaciones existen. Así, en lo que respecta a la modificación que se produce en la Ley hipotecaria cabe destacar la de los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210, denominados de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral (deslinde de fincas, rectificación de fincas registrales, excesos de cabida, inscripción de edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca, expediente de dominio para inmatriculación de fincas, actos administrativos – expropiación forzosa, deslindes, actos de gestión urbanística, etc.- inscripción de fincas con títulos previos no inscritos, procedimientos de inmatriculación para administraciones y entidades de derecho público, reanudación del tracto sucesivo, subsanación registral de la doble inmatriculación, etc.) que se modifican con el objeto principal de desjudicializar los mismos eliminando la intervención de órganos judiciales, pasando a tramitarse en sede notarial o registral en función del procedimiento- ello sin perjuicio de que quepa la vía de recurso-

Por lo que se refiere al texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se modifican determinados artículos relativos a las comunicaciones de notarios y registradores a Catastro, a fin de reducir las cargas de los obligados tributarios y dotar de una mayor comunicación y una ampliación en el intercambio de información que redunde en una considerable mejora en los procedimientos, este intercambio de información está íntimamente relacionado y actúa de forma significativa en el proceso de coordinación de la finca registral con su correspondiente catastral antes visto.

Por otra parte la reforma introduce una importante modificación en los procedimientos simplificados de valoración colectiva regulados en el artículo 30, todo ello a fin de adaptarse al criterio Jurisprudencial - Sentencia dictada el día 26 de Marzo de 2013 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de  Extremadura, contra la que se interpone recurso de casación en interés de ley promovido por la Dirección General del Catastro, que se desestima en Sentencia de 30 de Mayo de 2014 del Tribunal Supremo - que determina que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo aprobado, deben considerarse de naturaleza rústica, estableciendo nuevos criterios para su valoración, atendiendo a su clasificación como rústicos, teniendo en cuenta el factor de localización. La ley estable en la disposición transitoria  séptima un régimen transitorio para este tipo de suelos que determina que el cambio de clasificación será de aplicación a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a su entrada en vigor, desplegando sus efectos a fecha 1 de enero del año de inicio del procedimiento. La modificación del procedimiento simplificado  de valoración colectiva contenida en la reforma, también posibilitará en lo sucesivo adaptar con mayor agilidad los criterios de valoración contenidos en las ponencias de valores catastrales a los cambios en las circunstancias urbanísticas de los inmuebles, sin necesidad de aprobar nuevas ponencias.

Doctrina del supremo sobre la caducidad de la acción de anulabilidad por error de los contratos bancarios. Novedosa interpretación del artículo 1.301 del Código Civil.

El artículo 1301 del Código Civil al regular el día a quo por el cual empezará a comenzar el plazo de caducidad señala que  “ La acción de nulidad sólo durará cuatro años. El plazo empezará a computar en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato”

Las Audiencias Provinciales han venido interpretando este artículo  declarando que el día a quo para iniciar el plazo de caducidad era en el momento de la  resolución del contrato ya fuera por mutuo acuerdo o por el transcurso del plazo indicado en el contrato.

Sin embargo el Tribunal Supremo ha corregido este criterio, indicando que el día a quo de inicio del plazo es el día “ …que se haya producido cualquier evento similar que permita la comprensión real de las características y riesgo del producto complejo adquirido por medio de un consentimiento viciado por el error”.

Para justificar este cambio ,el Tribunal Supremo indica que las normas han de interpretarse conforme a la realidad social del tiempo al que han de ser aplicadas, y atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de la norma. Además indica que un principio similar se encuentra recogido en los principios de Derecho europeo de los contratos ( artículo 4: 113)

Tal doctrina  ha sido  fijada por  el Alto Tribunal en las siguientes Sentencias:

            1º) Sentencia del Tribunal Supremo ( Sala de lo Civil) 769/2014 de 12 de enero.  En este caso el Supremo fijaba como día a quo  el día de la suspensión de beneficios o de devengo de intereses, o el de aplicación de medidas de instrumentos híbridos acordadas por el FROB.

            2º) Sentencia del Tribunal Supremo ( Sala de lo Civil) 376/2015 de 7 de julio. En esta Sentencia el Supremo fija como día a quo el día en que fue notificado por la entidad bancaria el hecho de que el bono estructurado había sido emitido por Lehman Brother y que  como consecuencia de la quiebra de esta entidad, el demandante había perdido su inversión

            3) Sentencia del Tribunal Supremo ( Sala de lo Civil) 489/2015 de 16 de septiembre .  En este supuesto al enjuiciar sobre la nulidad de la venta de una participaciones preferentes de un banco islandés fija como día a quo el día de la intervención de este banco por el Estado islandés , en diciembre de 2011.

En resumen, importante matización del Supremo respecto a esta cuestión que puede producir efectos importantes en los temas de swaps  o permuta financieras o cláusulas suelo, ya que aplicando esta doctrina se podría considerar como día a quo el momento en que los clientes empiezan a recibir liquidaciones negativas de las permutas financieras o cuando dejan de beneficiarse las bajadas del Euribor,  lo que se ha producido en la mayoría de los casos a finales del 2008 o en los primeros meses del 2009.

 

Descarga de Archivos:

Sentencia Supremo 769 2014 de 12 de enero

Sentencia Supremo 376 2015 de 7 de julio

Sentencia Supremo 489 2015 de 16 de septiembre

Resumen de la nueva regulación de las subastas Judiciales.

La Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, se orienta a la puesta en marcha de un sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, en el cual va a poder acceder y pujar cualquier persona con unos mínimos conocimientos informáticos.

En cuanto a los requisitos que hay que cumplir para poder participar en la subasta son:

 

1. Identificarse de forma suficiente: registrarse como usuario del portal de Subastas Judiciales utilizando un certificado electrónico o bien registrarse de modo presencial en las oficinas judiciales, donde se dará un login y contraseña. Para consultar a la información o bien para seguir en directo la celebración de la subasta no es necesario identificarse, según señala el portal de subastas electrónicas de la Región de Murcia.

2. Declaración de que se conocen las condiciones de la subasta.

3. Realizar consignación (depósito bancario) fijado para la subasta, en general el 5% del valor de tasación de los bienes. Se realizará por medios electrónicos y se regulará reglamentariamente en el plazo de tres meses. También las pujas que, además, se irán publicando sobre la marcha.

4. Acceder como usuario registrado y rellenar un formulario de acreditación de postor por Internet para la subasta.

 

En cuanto al desarrollo de la subasta, en la misma se admitirá pujas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura. La subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas, según señala la Ley.

 

Aparte de al ejecutante, se va a permitir a los acreedores posteriores hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.

Al cierre de la subasta, el Portal de Subastas remitirá al Secretario judicial información certificada de la postura telemática que resulte vencedora,  y del resto de ofertas por orden decreciente de importe y de fecha en el caso de ser la oferta idéntica.

Terminada la subasta y recibida la información, el Secretario judicial dejará constancia, expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon.

Finalizada la subasta, se liberarán o devolverán las cantidades consignadas por los postores excepto lo que corresponda al mejor postor. Esa cantidad se reservará en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y, en su caso, como parte del precio de la venta.

Sin embargo, si los demás postores lo solicitan, también se mantendrá la reserva  consignadas  para que, si el vencedor no entregase en plazo el resto del precio, pueda adjudicarse el bien a los postores siguientes, en orden que quedaron.

Las comunicaciones y notificaciones también serán electrónicas entre el Portal de Subastas y los diversos intervinientes en el proceso, aunque con las garantías necesarias para el caso que el ciudadano carezca de los medios técnicos necesarios.

El Registrador de la Propiedad realizará las notificaciones y comunicaciones que le corresponda a los titulares registrales de derechos posteriores a la carga que se ejecuta, por su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», en vez de por medio del limitado tablón de anuncios del Registro.

Otras novedades son:

– Para las ejecuciones hipotecarias, la certificación será literal.

–El Procurador, facultado por el Secretario judicial podrá pedir la certificación también en ejecuciones hipotecarias.

– Las comunicaciones que realice, de ser infructuosas, supletoriamente las hará a través del BOE.

En cuanto a la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento y se especifica la necesidad de que se haya impagado al menos las cuotas de tres meses, con o sin vencimiento anticipado de todo el capital, y no sólo ha de constar en la escritura pública, sino que también ha de estar en el asiento respectivo. Importante también que el deudor podrá liberar la finca durante todo el desarrollo de la subasta (antes sólo hasta la apertura).

Y, para concluir, destacar que las subastas de los procedimientos iniciados antes del 15 de octubre de 2015, cuya publicación se haya acordado continuarán sustanciándose conforme a las normas procesales vigentes en la fecha de la presentación de la demanda. D. Tr. 1ª.

El BOE publica la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil.

El día 6 de octubre ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado, la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que entra en vigor al día siguiente de su publicación, con la salvedad de las previsiones relativas a la obligatoriedad de todos los profesionales de la justicia y órganos y oficinas judiciales y fiscales, que aún no lo hagan, de emplear los sistemas telemáticos existentes en la Administración de Justicia para la presentación de escritos y documentos y la realización de actos de comunicación procesal en los términos de la ley procesal y de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2016, respecto de los procedimientos que se inicien a partir de esta fecha.

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El BOE publica la Ley 40/2015, de 1 de Octubre de régimen Jurídico del sector público.

El día 2 de octubre ha sido publicada en el Boletín Oficial del Estado, la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, que entrará en vigor al año de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, a saber, el día 2 de octubre de 2016, con las siguientes excepciones: el punto cuatro de la disposición final quinta, de modificación de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, los puntos uno a once de la disposición final novena, de modificación del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre y la disposición final decimosegunda, de restitución o compensación a los partidos políticos de bienes y derechos incautados en aplicación de la normativa sobre responsabilidades políticas, que entrarán en vigor a los veinte días de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y el punto doce de la misma disposición final novena, que lo hará a los seis meses de la citada publicación en el Boletín Oficial del Estado.

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